Új jogszabály védelmet nyújt az előre fizetett lakásoknál

Mi változik 2026-tól a lakásvásárlásnál?

Az új szabályozás áttörést jelenthet azok számára, akik már „tervezőasztalról”, azaz még építés alatt álló társasházi lakásokat vásárolnak. A jelenlegi helyzetben a vevők jelentős pénzügyi kockázatot vállalnak, hiszen a befizetett előleget vagy részvételi összeget csak korlátozott jogi védelem biztosítja. Ezen a helyzeten kíván változtatni az az új intézmény, amelynek alapján a jövőben — várhatóan 2026. február 1-től — már az építés alatt álló lakás vonatkozásában is bejegyezhető jogszabályi védelem keletkezhet.

Mi az az új jogintézmény?

Az új szabályozás bevezetésével a „társasházi építményi jog” nevű jogi konstrukció jön létre. Ennek lényege, hogy a még építés alatt álló lakás és helyiségek már a kivitelezési fázisban önállóan bejegyezhető jogi státuszt kapnak.
Ez azt jelenti, hogy a vevő — aki befizette a vételár részét — nem csupán a szerződés jogán, hanem egy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogon keresztül is védelemhez juthat.
Konkrétan:

• A vevőt már az építés alatt álló lakás esetén is védi az előlegében érintett összeg erejéig a zálogjog keretében.

• A jog értékesíthető és terhelhető lesz, vagyis a vevő — ha akart — akár az építés során kiszállhat az ügyletből.

• Az építés befejezését követően az „építményi jog” automatikusan tulajdonjoggá alakul át.

Miért jó ez a vevőknek?

Az új jogintézmény több szempontból is előrelépést jelent:

• Védelem: A vevő már az építés fázisában jogi eszközzel védheti a befizetett előleget.

• Finanszírozhatóság: Mivel az ingatlan már „kézzelfoghatóbb” fedezetet jelent a bankok számára is, könnyebb lehet hitelt szerezni a folyamatban lévő projektekhez.

• Rugalmasság: A vevőnek lehetősége lesz korábban kiszállni az ügyletből azáltal, hogy jogát értékesítheti vagy megterhelheti.

Miért előnyös a beruházónak és a banknak?

• A beruházó számára az új jogintézmény azt jelenti, hogy az elő­értékesítés biztonságosabb alapokra helyezhető, növekszik a vevői bizalom, ezáltal könnyebb lehet már az építés korai szakaszában lakásokat értékesíteni.

• A bankok pedig olyan céltárgyra kaphatnak zálogjogot, amely már az építés alatt áll és jogilag rendezettebb helyzetben van — ez csökkenti a finanszírozás kockázatát.

Mikortól lép életbe?

A jelenlegi tervek szerint a jogszabály várhatóan 2026. február 1-jével lép hatályba.
Fontos azonban, hogy csak azokat az új építtetési projektekre lehet majd alkalmazni, amelyek ezt követően indulnak vagy kerülnek szerződés alá a szabályozás hatálybalépése után. A korábban megkötött szerződések esetében az átmeneti szabályok szerint a jelenlegi lehetőségek — például az ún. jövőbeli épületre szóló vevői jog bejegyzése — maradnak.

Mire érdemes figyelni?

• A projekt állapotára: Ha olyan lakásról van szó, amely már az építés késői szakaszában van vagy akár készre jelentett, az új jogintézmény nem feltétlenül lesz alkalmazható.

• A szerződés részleteire: Fontos, hogy az „előzetes alapítási szándék” dokumentált-írható legyen, mivel erre épül az új jog bejegyzése.

• A finanszírozás és hitelkonstrukció kiválasztására: Az új szabályozás könnyítheti a hitelfelvételt, ám továbbra is körültekintőnek kell lenni — nem csak a jogi védelem, hanem a beruházó pénzügyi helyzete és referenciái is fontosak.

• A kockázatok maradékára: Bár nagy előrelépés történik, az építés körüli kockázatok (késések, költségtúllépések, beruházó problémák) nem tűnnek el teljesen — az új jog csak egy eszköz a védelemben, nem garancia mindenre.

Összefoglalás

Összességében az új „társasházi építményi jog” jelentős mérföldkő lehet a lakáspiac szabályozásában és a vevők védelmében. Azáltal, hogy a vevők már az építés fázisában jogilag rendezettebb és bejegyezhető helyzetbe kerülhetnek, nő a bizalom, javulnak a finanszírozási feltételek, és a kockázatok mérséklődhetnek. Ugyanakkor nem szabad elfelejteni, hogy az új jogszabály csak bizonyos feltételek mellett alkalmazható — és a beruházásnál mindig megmaradnak a klasszikus építkezési-piaci kockázatok is.

Ha érdekel, kifejthetjük, hogy pontosan milyen szerződéses és jogi elemeket érdemes vizsgálni már a vásárláskor — szívesen segítek ezzel is.
Szeretnéd, ha elkészítek ehhez egy „ellenőrző listát vevőknek”?